FP法人㈱マネーデザインの 中村です。

今日の0時ぐらいから東京近郊では、一時激しい雨が降りましたが、朝方からは予報が良い方にはずれ、激しい雨は降らずに済みました。これは予報より、低気圧のスピードが速く、関東地方には大きな影響はありませんでした。ただ、今日一日はまだ雨の降りやすい状態が続きますので、傘は持って出かけた方が良いでしょう。まだこれから梅雨本番、鬱陶しい天気が続きそうです。

今週も引き続き、収益不動産のお話を続けております。今日は、収益不動産の所有にかかるコストについてお話しいたします。

収益不動産の所有にかかるコストは、大きく分けて税金とメインテナンス費用の二つです。。

1.税金
よく固都税と省略されますが、固定資産税と都市計画税の2つです。

固定資産税=固定資産税課税標準額 x 1.4%
都市計画税=都市計画税課税標準額 x 0.4%

では、それぞれの課税標準額をもう少し詳しく見ていきましょう。

固定資産税(土地)

固定資産税(土地)の評価方法には、主に路線価方式で計算されます。

路線価とは、街路に沿接する標準宅地の単位地積あたりの適正な時価に基づいた価格です。路線価には固定資産税における路線価と、相続税における路線価の2つがあり、固定資産税路線価については各市町村が算定し、相続税路線価については、各国税局がそれぞれ算定しています。

ちなみに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めるという土地基本法第16条の趣旨等を踏まえ、相続税においては地価公示価格の8割を目途に、固定資産税においては1994年(平成6年)度の評価替えから地価公示価格の7割を目途に、それぞれ評価を行っています。ですので、以前のブログ記事にも書いたとおり、固定資産税評価額を0.8で割り戻して公示地価を求める事ができます。

価格形成要因は、

  1. 道路幅員や舗装などの道路要件
  2. 最寄駅からの距離や大型店舗距離などの交通・接近条件
  3. 下水道やガスの供給などの環境条件
  4. 都市計画用途や建ぺい率・容積率などの行政的条件

があります。従って、これら4つの要因は、既に路線価に反映されていることになります。

固定資産税(家屋)

固定資産税(家屋)の評価は、「再建築価格」という理論上の建築価格を算出することで評価額が計算されます。具体的には家屋の構成部分(主体構造・基礎・屋根・外装・内装・建築設備)毎に評価基準に記載される材質ごとの単価表で単価と数量を計算し、その総計を家屋の単価とします。材質については現地調査および建築図面に基づいて判定されます。この再建築価額に1年分の経年減価率(固定資産税が初めて課税されるのは建築年の翌年からであるため、実務上は一年分減価償却した後の価格を計算して最初の評価額とする)等を乗じて評価額とされます。

国税庁のサイトに行きますと、アパート等の貸家に対する計算方式の一例が載っています。

(以下、サイトから引用)

課税時期において貸家の用に供されている家屋は、その家屋の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価額を、その家屋の固定資産税評価額から控除して評価します。具体的には、家屋の固定資産税評価額が1000、借家権割合が30%である地域、賃貸割合が100%である場合、1000-1000×30%×100%で財産評価額は700となります。

もし調べたい固定資産税、相続税、公示価格等をお知りになりたい方は、下記のサイトがおススメです。

http://www.chikamap.jp/

2.メインテナンス費用

所有物件にかかる主なメインテナンス費用を以下の通り例示してみました。

  • 共用部分の電気代、水道代、日常清掃、機械整備費用
  • エレベータ-メインテナンス、法定点検費用
  • 自動ドアメインテナンス費用
  • 退去後の室内改装費
  • 入居募集にかかる広告料等の経費

また、入居中の物件に関しましても、特に水回り周辺は傷みが激しいので、前もってきちんと予算化していた方が、賢明です。またエレベータ費用は多額のコストとなりますので、エレベータが付いていない物件を選ぶ投資家の方も多いです。

今週は、弊社主催での賃貸事業セミナーに関連して、収益不動産に関するポイントをお伝えしてきました。

では、今日もすばらし一日を、また素敵な週末お過ごしください。