FP法人㈱マネーデザインの 中村です。

昨日は、久しぶりに梅雨の晴れ間で、お洗濯物も乾いたのではないでしょうか。梅雨の晴れ間のことを五月晴れといいます。まさしく昨日は雲は多いものの五月晴れ。しかし今日から一転して梅雨前線が西から北上し、いよいよ本当の梅雨が始まりそうです。特に金曜日は関東地方でも本降りの予報です。今日は帰宅が夜遅くなる方々は、傘を念のためお持ちください。また昨日よりも蒸し暑く感じます。タオルを持ってお出かけしましょう。

今週も引き続き、収益不動産のお話を続けております。今日は、一昨日記しました、収益不動産収支表についてもう少し深くお話していきます。

まず、一昨日の表をもう一回掲載します。

一部分だけを抜粋し、1年目、2年目、そして10年目を簡便的に表しております。

単位: 千円
項目 1年目 2年目 10年目
損益計算 収入 家賃収入 14,472 15,372 14,000
駐車場収入 1,440 1,560 1,560
1  収入合計 15,912 16,932 15,560
支出 管理費 1,273 1,355 1,360
公租公課 5,849 1,169 1,150
仲介手数料 1,326 85 160
損害保険料 120 120 120
減価償却費 4,260 4,260 4,260
借入金利子 4,000 3,866 2,660
2  支出合計 16,828 10,855 9,710
3 経常損益(1-2) -916 6,077 5,850
収支計算書 1 収入 15,912 16,932 15,560
2 支出 15,928 10,089 10,150
①~④ 8,568 2,729 2,790
借入金利子 4,000 3,866 2,660
元本返済額 3,360 3,494 4,700
3 剰余金(1-2) -16 6,843 5,410
借入金残高 96,640 93,146 60,746

この表の見るべきポイントは3箇所です。

1.損益計算書、収支計算書
損益計算書は税務申告に使うパート、収支計算書はお金のながれ(cash Flow) を把握するためのもの

2.減価償却費
昨日お話した減価償却費は、損益計算書にはでてくるが、収支計算書にはでてこない。

3.借入金利子
借入金利子は損益計算書、収支計算書の両方に出てくるが、元本返済額は、収支計算書だけに出てくる。

まず減価償却費ですが、定額法での計算ですので、毎年同じ金額が、減価償却が終わるまで続くことになります。

そして、元本返済額は損益計算書には含まず、収支計算書には含まれます。もう少し付け加えますと、減価償却費はお金が出て行かない(Cash out しない)にもかかわらず、損益計算書の損金として落とせます。従って減価償却費はオーナーの味方の経費なのです。

一方元本返済金は、お金は出て行くが、損金には繰りこめない、オーナーにとってしゃくにさわる経費なのです。

この部分は収益不動産をオペレーションする上でとても重要なところです。

ここまでは、一昨日と同じですが、重要なところなので再掲載しました。

 デッドクロスとは

そして、ここからですが、減価償却額を元本返済額を見て行きましょう。1年目は 減価償却費 4,260 > 借入金元本返済額 3,360  2年目は 減価償却費 4,260 > 借入金元本返済額 3,494  そして10年目は逆転して、減価償却費 4,260 < 4,700 となります。何年目に逆転したかは、この表からは読み取れませんが、実際にキャッシュが出て行かなくても所得税の計算上(所有者が個人の場合)損金として落とせる減価償却費(オーナーにとって経営上味方となる経費)と落とせない借入金元本(オーナーにとって経営上敵となる経費)が逆転してしまうことを「デッドクロス」といいます。

この現象の意味していることは、所得税法上の税前利益が黒字(つまり税金を払わなくてはならないポジション)であるにもかかわらず、現金の収支が赤字になる可能性も出てくる、ということです。この表のケースでは、まだ10年目でも収支計算書の剰余金が黒字なので、まだダメ―ジは少ないですが、場合によっては、経常損益が黒字で、キャッシュフロー(剰余金)が赤字という、何のために収益不動産を持っているかわからないケースも出てきます(税金対策で、物件を所有される場合はそれでも構わない訳ですが)。

デッドクロスの解消方法

デッドクロスを解消する方法は、いくつかありますが、主なものを上げてみます。

・自己資金を入れて購入
・繰り上げ返済
・納税資金を積み上げておく
・ローンを元金均等で組む
・ローンの借り換えで期間を伸ばす
・新規物件を購入し、減価償却を増やす
・売却

等が考えられます。中でも究極の選択が、持っていても意味がないので、対象物件そのものを売却してしまう考え方です。

今日は、収益不動産の事業収支表の中のデッドクロスについて考えてみました。

では、今日も素晴らしい一日をお過ごしください。