FP法人㈱マネーデザインの 中村です。

 今日も蒸し暑い天気になりそうです。梅雨特有のまとわりつく感じがあり、湿度の高い一日となりでしょう。曇りベースで時々太陽が顔を出したり、はっきりしない天気の予報です。ところによっては傘があると安心かもしれません。日が差すと紫外線が一番きつい季節です。特に女性の方はUVケアーを忘れずに、、、

 今週月曜から、今週末の弊社開催セミナーと連携した企画で、収益不動産の持つ上での様々なポイントを連載しております。

 今日のテーマは、収益物件の評価について、です。

 金融機関が収益物件に対し融資をする際、どのような評価方法を取るのでしょうか?

 良く金融機関から「フルローンがでた」という話がありますが、それはどういうことでしょうか。

 一般的に、銀行から融資を受ける時には、物件価格の1割と諸経費(物件価格の約7%)のTotal 17% を入れるケースが多いです。しかし、物件によっては積算価格がマーケットでの売却価格を上回る場合、融資が実行される場合があります。

 では、簡単に積算価格のフォーミュラーを見てみましょう。

 あくまで土地のおおよその目安を計算する方法ですが、地価公示価格を1としますと、固定資産税評価額はおおよそ0.7掛、相続税評価額はおおよそ0.8掛となります。

 例としてある土地の固定資産税評価額が3,500万円だとわかった場合、3,500万÷0.7=5,000万円がその物件のおおよその土地価格となります。(1)

 そして建物ですが、これは建物の構造によって、建築単価@ × 平米数 × (耐用年数-既経過年数)/耐用年数 で計算します。

 仮にRC構造の建築単価が20万円で今築後29年の物件、200平米の大きさと仮定し、この式に当てはめますと、

  20万 × 200 × (47-29)/47 = 約1,500万 (2)ということです。

 そして、(1)+(2)=8,500万が 土地と建物の積算評価額となります。

 そして 物件売却額<積算評価額 であれば、金融機関からフルローンが出る可能性はかなり高くなります。ただし金融機関によっては、さらにそこに独自の掛け目を設定して、より安全に積算評価を見積もる銀行もあります。

 また以前は、実態をまったく反映していない積算価格を根拠にこのような物件を買い増し、それを資産背景として新たなローンを組む、という方法が個人投資家の間で行われていました。しかし資産バブルの後遺症から、現在で、保有物件の積算評価よりも、借入者の実質的な純資産額や金融資産を重視する方向に変化しつつあります。

 しかし、銀行のビジネスモデルからいって貸倒がおきるのが一番怖い訳です。そうすると、もし債務者が借入金を返せなくなった時、担保にとれるものがあれば、ダメージは少なくなります。ですので、不動産物件を担保に融資をすることは、金融機関側からすれば、安心な融資と言えるわけです。

 ちなみに、銀行の貸出先の業種別貸出実績表という日銀に提出するレポートがありますが、不動産業と不動産賃貸業は、明確に区分されています。銀行から見て不動産業よりも不動産賃貸業に貸し出す方が安全だ、という認識は当然だと思います。

 融資はこれから収益不動産を本格的に考える方にとって、一番の肝ともいえるポイントです。ここがクリアされなければ、まったく次のステップに進めません。その時、敵(という言い方は宜しくないかもしれませんが)の考え方、動き方を知っておくのも決して無駄にはならないと思います。

 明日のセミナーでは、このポイントについて、元メガバンク勤務でご自身でも100室以上のオーナーでもある菅井敏之講師にお話して頂きます。
 
 また弊社は、まさにこれから収益不動産をやっていこうか、とお考えの皆様のお役にたてる様、様々な観点からお手伝いいたします。ご遠慮なくお問い合わせください。

 今日は、収益物件購入時の諸経費の観点からお話しました。

 皆さん、良い週末をお過ごし下さい。