ファイナンシャルプランナーと一緒に考えましょう。あなただけのテーラーメードのファイナンシャルプランを。銀座でお買いもののついでにご相談はいかがですか?

不動産

不動産

わたしたち「マネーデザイン」が扱う不動産は広範囲に亘ります。土地から建物をたてる注文住宅、新築、中古戸建ての仲介、中古マンションの仲介などのほか、「+housedesign」のBrand展開のもと、建築家、デザイナーなどとコラボレートしたデザイン性の高い注文住宅建築、中古マンションのリノベーションのコーディネーション(独立行政法人中小企業基盤整備機構の創業補助金採択事業)、さらに資産運用のオルタナティブ投資の一つとして収益物件の仲介とそのマネープランのコーディネーション等を行います。

私たち「マネーデザイン」がお客様にご提供できる +housedesign

  • ご自宅の購入、売却(一戸建て、マンション、別荘)の実行サポート
  • ハウスメーカー、工務店のご紹介、コンペティションのコーディネーション
  • 中古マンション、戸建て住宅のリノベーションのコーディネーション
  • 外国法人の在日支店代表、役員等Expatriates 向けの日本国内の賃貸物件のご紹介と実行サポート
  • 法人のお客様への店舗、事務所の賃貸物件の仲介
  • 収益物件のファイナンシャルプラン作成と物件取得のための仲介と各種アレンジメント
  • 住宅ローン(銀行の個別住宅ローン融資、フラット35融資等)のご紹介と実行サポート
  • 火災保険のご紹介と実行サポート

お客様のご自宅の購入のプロセス

不動産取得には、大きく分けて1. 資金計画、2. 不動産物件探し 3. 不動産物件調査 の3つのプロセスがあります。これら3つのうち1つでも欠けてしまうと、不動産取得後、様々な問題が露呈する可能性が高くなりますので、すべてのポイントを的確におさえる必要があります。
また、このプロセスの順番も大切です。
その大前提としてまず私たち「マネーデザイン」は、今、お客様がどのような不安要素を感じていられるかを今一度明確にするところから始めます。まず、代表的なお金の不安と購入予定の物件の不安とにまとめ、これらを「見える化」することにより、はっきりと不安要素を正確に認識し、次のステップに進むための解決方法を常に頭においておく事が可能になります。

お金の不安 物件の不安
現在の不安
現在の貯蓄で金融機関のローン審査基準は満たせるのか?
機能に関する不安
欠陥など物件自体に問題はないか? 家族が安心して暮らせるか?
将来の不安
教育資金がかかる時期や退職後などもローンを返済できるか?
環境に関する不安
買い物に困らないか、子育てがしやすいか、など周辺環境に問題はないか?
万が一の場合の不安
万が一収入が減ったとしても、住宅を手放さずに済むだろうか?
価格に関する不安
物件の価格は妥当か? 相場と比べて割高ではないか?

資金計画

FPの視点に立ったお客様の綿密な資金計画をお手伝いいたします。
資金の問題を後回しにすると、後々の物件探しや調査費用の捻出等、色々な局面で振り出しに戻らなくてはならない可能性が出てきます。不動産の資金管理は誰もが抱えている悩みです。にもかかわらず資金計画を先送りにしてしまったり、簡単な資金計画だけで物件探しからスタートしてしまうことが多いのです。その結果、購入直前になって住宅ローンの支払いが不安になってくる方がでてきます。また、他にも教育費や生命保険料の支払い、老後の資金など、家計に占める大きな支出も考えなくてはいけません。
まずは購入後の家計の収支と貯蓄残高が、どのように推移するのか確かめることが住宅購入計画の第一歩です。きちんとしたライフプランを立て、購入後のキャッシュフロー表を作成することから始めさせていただきます。
購入予算についても、土地を購入後に注文建築をする場合の予算配分やローンの組み立て方、戸建て中古住宅や中古マンションを購入してリフォームをする場合の資金計画など、ケースバイケースで考える項目が変わってきます。最初にお金の心配を払拭することで、気持ちよく次のステップである物件探しがスタートできるのです。

title_iconライフプランの中での住宅購入予算

ご自分の人生の買い物の中で一番高価な買い物が不動産だと、一般に言われています。それだけに絶対失敗できないのが、住宅購入。
「毎月の収入の中でいくら支払っていけるのか?」
「定年までに完済できるのか?何歳までに完済できるのか?」
「固定金利?変動金利?それとも組み合わせ? はたしてどのような住宅ローンの組み方が自分にあっているのか?」

ということをしっかり考えて、借入額を算出しましょう。
次に、ご両親からの援助等も含めて、自己資金でいくら捻出できるのかを考え住宅購入予算を算出します。
その他に、現在のご収入、今後の収入予想、毎月の生活費、将来のライフイベント、住まいの計画、加入中の保険、貯蓄残高など、ライフプランの作成に必要な情報を事前にご用意していただきましたら、御夫婦の場合できましたら一緒にお越しいただき、ヒアリングをさせていただきます。
ヒアリングから一週間ほどで、ライフプラン&キャッシュフロー表をご提案いたします。もし、その結果がお客様が思い描いていた結果と異なっていた場合、様々な改善プランをアドバイスいたします。
購入予算が明確になったところで、具体的な資金計画に入ります。

title_iconファイナンシャルプランナーが考える住宅ローン

お客様の住宅ローンには「この組み方が最善」というものはありません。 それぞれのご家庭によって、住宅ローンの組み方は千差万別で、セオリー通りにはいかないものなのです。
金利変動リスクをどのように抑えるか、または総支払い利息を抑えるか、期間は何年にするか、によって固定金利と変動金利の組み入れ方が違います。また金融機関によっても当然金利、事務手数料、繰上返済手数料が異なります。
私たち「マネーデザイン」は、将来の金利動向はまったく予想できないものとして考えます。金利優遇が大幅に受けられる可能性のある変動金利は、確かに当初の支払額は抑えられますが、「全額を変動金利で組んでも本当にリスクはないのか? 支払っていけるのか?」、「フラット35と変動をミックスして借り入れをして、リスクヘッジをしたほうがよいのか?」など、住宅ローン商品の特長をよく理解をして、支払っていくご本人が納得するまで検討することが大切です。 また、購入する物件によって、金融機関の選択肢が限られることもあります。もちろんそれらの条件をふまえた上で、金利変動リスクをヘッジし敢えて変動金利を選択するケースもございます。

title_iconローンの組み立てと賃貸vs購入

住宅ローンを利用するためには、「20%の頭金があること」がベストだと考えますが、ライフプラン上問題がなければ、頭金ゼロで100%の融資を受けられることも可能です。
また新聞、雑誌等で「賃貸VS購入」どちらが得か?という特集記事がありますが、よくよくそれらの記事を見ていくと「一生賃貸でいくか、今購入をするべきか」という極端な事例のケースが多いように感じます。
年を取るにつれて団体信用保険に入れないリスクが増加したり、子供の教育費のピークや返済期間を考えると、一般的には若い時に住宅ローンを組んだほうがよいと言えるでしょう。
将来の収入予想ができない段階では、住宅ローンを組むべきではないと思いますが、「とりあえず賃貸で」というように問題を先送りすることはせずに、一度ご自身のライフプランをじっくりと考えた上で、賃貸か購入か、という選択をチョイスしていくのが良いのではないでしょうか。

title_icon住宅ローンのシミュレーションと事前審査

住宅ローンのシミュレーションでは、まず、家族構成、主たる債務者の収入予想、リスクの許容度、退職年齢、繰り上げ返済可能額、毎月の貯蓄、購入する物件内容をヒアリングさせていただき、お客様にあった住宅ローンの組み方をご提案いたします。
次に、 収入証明(源泉徴収表、確定申告の控え)、認印、身分証明書(運転免許証、パスポートなどの写し)、健康保険証 をご用意いただき、金融機関へ事前審査の申し込みをいたします。この事前審査はとても大切なプロセスで、私たち「マネーデザイン」では基本的にお客様全員に実行いたします。そのメリットとして、気に入った物件が見つかった時に、住宅ローンが組めないというリスクが減る、購入申込みが重なった時に優位になる可能性が高くなる、などがあります。また、優遇金利などの条件がわかるというメリットもあります。事前審査の結果は、一般的に2~3日で通知されます。 優遇金利については審査にかけてみなければわからないので、複数の金融機関に事前申込みをして、最も金利が優遇される金融機関を選択することもできます。
団体信用保険に加入ができなければ融資の承認が得られないこともありますので、お体に不安のある方は団体信用保険の事前審査も可能です。事前審査には手数料はかかりません。 後日、実際に契約する物件が見つかった時にはもう一度審査をする必要がありますが、問題なく内定がおりる可能性が極めて高くなります。ローン借入金額が増額になった場合には再審査が必要になりますので、最初は多めに申込みをしておくことポイントです。 購入物件が見つかったら、事前審査通過後、本申込みの手続きに入ります。 通常、1~2週間以内に結果が通知されます。
また、土地取得が先行した場合、つなぎ融資が必要な場合もございますが、そのケースも銀行等の選択の対応をいたします。

不動産物件探し

私たち「マネーデザイン」の物件探しに対する最大の特徴は、お客様が不動産の購入者の場合、徹底的にお客様の側に立つ「バイヤーズエージェント」として活動する、ということです。
「バイヤーズエージェント」とは?
バイヤーズエージェントとは、不動産の買い手側の立場に立った代理人で、必要な交渉を売り手側と行なったり、入手した良い情報、悪い情報を余すところなく買い手側に伝える役目を担います。日本の野球選手が大リーグに移籍するときに代理人をたてますが、イメージ的にはそれと同じ事と思っていただいて結構です(但し、宅地建物取引業法の上では、当社はあくまで仲介業者です)。また、売主との価格交渉、条件交渉も行います。
従来の不動産業は、売主と買主の間に立つことによって、両者から売買仲介手数料を得るケースが多く、かつ売り物件確保が最優先されていました。しかし、今後日本の総人口の減少が進行すると同時に、物件自体も余剰傾向に拍車がかかり、市場では徐々に買主の立場が強靭になってくることが予想されます。そのような不動産を取り巻く社会状況の下、さらに買い手側に寄り添い、少しでも有利な条件にもっていく事が出来るようにすることが、バイヤーズエージェントなのです。以前からアメリカでは、売主と買主両方にそれぞれエージェントがつき、代理人同士がそれぞれの顧客にとって有利になるよう交渉するのが常です。この方法がもっと日本で展開されることになれば、買い手と売り手が対等の立場で交渉でき、売買対象物件の情報格差を埋める事で、より不動産売買の透明性が高まると確信しています。
お客様の中には、お金の心配がなくなっても、物件に対する不安を抱いて購入に踏み切れない人も多いのも事実です。従来の不動産会社は物件について良い事は言ってもマイナスな事はあまり口にしないので、購入後のトラブルもしばしばです。お客様の側からすれば、ここが不動産業者に対する信頼できない一番のポイントなのかもしれません。しかし客観的に物件の良い点だけでなく、悪い点の説明ができる不動産会社をパートナーにすれば、事前に購入後のリスクもできるだけ回避できます。
不動産売買に関して、お客様が私たち「マネーデザイン」を選択していただく最大の理由は、ここにあります。

title_icon物件探しの5ステップ

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STEP1.ヒアリング
お客様のご予算を第一優先に、ご希望条件のヒアリングを行います。
STEP2.物件探し
お客様のご希望を基にレインズ(東日本流通機構)を閲覧して、物件探しをいたします。同時に、不動産業者が所有していてレインズに登録されていない物件(いわゆる未公開物件)についても収集いたします。
STEP3.資料の送付
ご希望の物件が見つからない場合は、後日メールやFAXで資料をお送りします。もし、広告等で気になる物件を見つけられた場合はお知らせ下さい。すぐに物件の有無を確認して資料をお送りします。直接現  地をご覧になる方のために、住居表示を明記してお送りいたします。
STEP4.内覧
内覧の手配をして、物件に同行し、ご案内いたします。
STEP5.物件のご案内
現地では、客観的に物件のメリットやデメリットをご説明し、次の方向性を決めます。

また、戸建て新築住宅をお考えのお客様は、当社で下記の14社(平成26年1月末現在)のハウスメーカーをご紹介いたします。
お客様の建物に関する希望、予算、デザインなどを総合的に判断し、最適と思われるハウスメーカー3社(原則)のコンペティション(ご説明)をアレンジし、さらにご希望であれば同席させていただきます。
これはお客様ご自身で行いますと、「後々、断わりずらい」「手間がかかる」などのデメリットがありますが、私たちにお任せいただきますと、ベストなタイミングで、ハウスメーカーに気兼ねなく比較する事が出来ます。

提携ハウスメーカー(14社)
積水ハウス
トヨタホーム
ミサワホーム
大和ハウス
パナホーム
三井ホーム
住友林業
スウェーデンハウス
東急ホームズ
旭化成へーベルハウス
セキスイハイム
エス・バイ・エル
大成建設ハウジング
大成ユーレック 他

また、中古物件(戸建て、マンション)リフォームをお考えのお客様は、建築家、設計事務所、デザイナー、工務店の手配などのアレンジを行います(独立行政法人中小企業基盤整備機構の創業補助金採択事業)。
さらに、家具、インテリア、インターネットの引き込み、引越し業者のご相談、ご紹介等、様々なサポートも行います。

不動産調査

従来の不動産物件の内容と言えば、もし気に入った物件が見つかっても、資料は「物件の図面1枚」だけが手元にあるだけ。それでは買い手側として物件の詳しい内容を知らずまま契約日をむかえることに大いなる不安を抱えたままになってしまいます。

通常、内覧から契約までは一週間以内に行われることが多く、詳しい内容は契約の前に行われる「重要事項説明」の場で聞くことになります。そこでまだ不安が拭いきれない方は自ら法務局や行政に行って調べたり、第三者の調査会社に依頼することも多々あります。しかし不動産会社に支払う仲介手数料の他に、調査会社に別途費用を支払うことは買主の負担ばかりが増加することになります。
本来は、私たち売買仲介会社が調査をした内容を事前に説明するべきなのです。重要事項の説明は、契約の1時間ほど前に行われることが多いのですが、目の前に売主さんがいらっしゃる状況では分からない事を質問もしにくく、ましてやそこでネガティブな話が出たとしても、後には引けない状況であることが多いものです。

私たち「マネーデザイン」は、必ず契約の前日までにお客様にお越しいただき、調査報告の内容を説明させていただきます。調査報告では、重要事項説明では義務付けられていない近隣のヒアリングや、器材を使った電磁波や騒音調査など20項目以上の内容についてご説明いたします。これは私たち業者にとっては大変手間のかかる作業ですが、重要事項説明と並ぶ大切な報告と位置づけ、さらに物件に対するお客様の信頼を高めるために必ず行う大切な仕事の一つと認識しております。

調査報告の内容は、良い情報だけではなくネガティブな情報も出てくることがありますが、正しい情報を聞くことで納得してご購入いただけます。万が一、どうしても見落とせない要件がある場合は契約をキャンセルすることもできます(その場合は、宅地建物取引業に規定されている範囲内で手付金等解約金が発生する場合もあります)。また調査報告の機会に、重要事項説明書の中身についてご不明な点がございましたら、丁寧にご説明いたします。

最後に

お客様の中には、人気の物件やキャンセルを待っていた物件など、「急がないとなくなってしまう」という理由から、勢いで住宅を購入してしまうケースは少なくないようです。一方、後々になってローンの返済で苦労したり、周辺環境に関する不満が出てきたり-「本当に良かったのか?」と住宅購入を後悔してしまうケースも多々見られます。
私たち「マネーデザイン」は、不動産業は、単に物件を右から左へ移動させる仲介業だけでなく、情報提供業だと考えております。この考えを基に、お客様が住宅購入や収益物件購入に踏み切る前にできる限りの情報提供を行い、不安を払拭し、お客様のペースで安心して不動産購入をしていただけるよう、ベストなサービスをお約束いたします。

お客様の収益不動産の購入のプロセスについては、+assetdesign のページをご覧ください。

ご質問・ご予約はお気軽にお電話下さい。 TEL 03-4455-4611 電話受付時間 9:30 - 18:30(土・日も受付けております)

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