50代、貯金なし、マンション購入、キツイ? 賃貸が良い?

こんにちは。マネーデザイン・寺沢です。「50代、貯金なしでマンションを買う」と聞くとそりゃ難しいだろ!といわれそうです。が、どこがどう難しいか。突破口はどんなところにあるか、について問題を考え、さらに最後は賃貸との比較もしてみます。

住宅ローンについて

やはり、一番のハードルは住宅ローンが組めるかどうかがポイントです。住宅ローンを組んでマンション・戸建てを購入した人たちの多くは20、30代です。当然ながら「時間」を味方にできています。50代で住宅ローンを組むことの最大の欠点は「時間」を味方にできないことです。50才からローンを組むとしたら、現在の定年延長の流れ、または個人で事業をなさっている方で考えたら20年完済でしょうか。

返済額について、りそな銀行のサイトで計算してみますと2000万円を20年返済、頭金なしで計算してみると、変動金利0.47%で月々¥87,000、固定金利1%で月々¥92,000です。1,500万円ならそれぞれ¥65,000、¥68,000です。時間を35年に設定できれば同じ返済額で3400万円くらいまで可能となります。

そして、一人で返済するのが厳しくてローンをあきらめるのなら、共同で返済する方法を考えましょう。親子で返済するリレーローンをよく耳にしますが、同居人と一緒に組むペアローンや自分の死後、物件を売却する前提で契約するリバース・モーゲージなど、様々なローンがあります。

詳細は別の機会にすることにしますが、簡単に諦めず当社にまずご相談ください。お客様の思っている以上にいろいろなローンがあります。

お住まいの構造をご自身の老後を前提に考える

今現在、40代か50代の方を対象に執筆しています(私・寺沢は48才です)。まだまだ健康状態は良好、と思っておられると思いますがローン完済時70才になっていれば、そろそろご自身の老後の生活を考えた住まいを考えたマンションを購入しないといけないですね。

予算を考えると中古マンションを選択することになると思いますが、ローン完済後、リフォーム工事し、トイレやお風呂に手すりをつける、段差をなくする、等を最初から考えた住まい選びをすべきです。もしかしたら、車イスがないと暮らせない体になっているかもしれません。

老後の生活から賃貸物件との比較を考える

ここまでで住宅ローンの検証と物件選びについて考えてきました。ここからは70才からの生活、いわゆるリタイア後の生活を考えてみます。70才まで働くことになるとして、住宅ローンと別に、NISA等・非課税特典を活用した老後資金の貯蓄をおススメします。

月々2万円を複利・年間3%で20年間運用したら\6,448,800になります。ちなみに現在の普通預金であれば金利ほぼ0%で約480万円。もし複利5%運用が成功すれば793万円(!)です。

もし、ご自身が介護を要する体になった場合を想定したとしましょう。運用で得たお金をもとにホームに入居し、マンションを賃貸にして生活する、というプランも考えうると思います。

最後は駆け足になってしまいましたが、是非、当社にご相談ください。老後も視野に入れた物件探しとライフプラン作成をお客様と同年代のスタッフが自分のこととして考えます。

執筆者 寺沢 泉
行政書士・フィナンシャルプランナー2級・宅地建物取引士・測量士補