50代独身女性のマンション購入について、老後資金から考えてみよう

独身世帯でマンションに暮らす場合、賃貸ではなく購入することにどのような意味があるのでしょうか。おひとりさまと言わる50代独身女性がマンションを購入するケースを例に、老後資金に対する考え方をご紹介します。

賃貸vs持ち家

不動産の永遠の論争と言われているのが、一生涯賃貸住まいでいいのか、それともどこかのタイミングで不動産を購入するのか、という議論です。

持ち家派は、家賃を払い続けても賃貸物件はいつまでたっても自己所有にはならない、資産運用という観点からも不動産を資産としてもつべきだ、という意見が多いのではないでしょうか。

一方、賃貸派は、このようなコロナの時代、全く先が見えない、そんな中でローンを組むなんてとんでもない、と持ち家派のリスクの甘い考えをあおります。

このように両者の主張は永遠に平行線を辿ります。交わるところがありません。したがって究極の結論をお伝えしますと、それは個人の価値観による、というのが答えになります。

しかし、人生のライフデザインを考えるうえでは、不動産購入の方がファイナンシャルプランニング上は有利であることは間違いありません。

今まで100件近くのライフプランニングを作成した中で、持ち家の方と一生涯賃貸の方の老後のライフプランニングを比較したとろ、老後資金の尽きるタイミングが圧倒的に賃貸世帯の方が早く来るのが現実なのです。

今回の購入者のプロファイルは、50歳の独身女性です。これからのセカンドライフを考えるうえで、賃貸物件でずっと行くべきか、思い切って購入すべきか、という仮定の上で、考え方を整理していきます。

ファイナンシャルプランニングから見た持ち家派の有利な点

まず、賃貸で一生涯を過ごすと決心された方は、その信念に従って行動すればよいのです。

例えば、よく言われることが、「不動産神話が続いていた時代は、市況が右肩上がりで、不動産を所有していれば、必ずどこかで売却可能となる、したがって老後に施設などに移ることを前提とした場合は、簡単にできた、しかし今は異なる、これから人口は右肩下がりで、購入できる層はどんどん減少していくのだから、ローン残債よりも高く売れることはできなくなる、したがって賃貸で行くべきだ」

「ノン・リコースローンが普及している海外ではローンが支払われなくなった場合不動産が取り上げられるだけだが、日本はそうはいかない」、

さらに、「賃貸で賃料が払えなくなった場合は、より安い賃料のところを探して引っ越せば身軽に動ける、また隣に変な人が来た場合、いやならば容易に引っ越せる」、といった理由も付けられます。

挙句の果て、「頭金として支払うお金を運用にまわしたらどれだけ有利なことになるのか」という意見まで持ち出します。

「住宅ローンはFXや先物取引のようにレバレッジが効いているので、頭金を入れることは証拠金を入れて、レバレッジを5~10倍かけることが不動産購入になる」とも言います。

将来のことは誰にも分かりません。確かに購入した不動産が、ローン残高より下がり、売却損が出ることもあるかもしれません。

しかし、それでも弊社は、もし所有か賃貸か迷っているのなら、しっかりと物件を見定め、できるだけ値下がりしない物件を探し、住宅ローンをできるだけ有利な条件で引っ張ることができるよう、お手伝いをいたします。

その理由は、個人のファイナンシャルプランニング上、リスクを回避できる可能性が高く、セカンドライフデザインの安定性につながると考えるからです。

特に首都圏の物件の場合、65歳以降新規に物件を借りようとする場合、機械的にはじかれるケースが多く見られます。これは物件オーナーが、高齢者の入居を敬遠する傾向がまだまだみられることを意味しています。

また、公的なイメージが強いURの場合、家賃82,500円未満の物件の場合、単身者の場合、家賃の4倍の世帯収入が求められます。仮に5万円の家賃の部屋を借りる場合、20万円/月すなわち年金収入その他含めて、年間240万円以上の年金年収が求められます。

単身女性で年間240万円の年金収入は、現役時代かなり高い報酬を得てないと、得られない金額です。

50歳独身女性家を買う場合、注意すべき点

まず、大体の方が住宅ローンを組むことになると思います。その場合、何年の住宅ローンを組むことができるでしょうか。

まず、最長に組めるのが、住宅金融支援機構のフラット35を使った住宅ローンです。

提示される条件は、80歳までの完済です。したがってもし仮に50歳で物件を購入した場合、30年返済が可能となります。

そして、仮に150万円の頭金+諸経費で残り2,000万円の借入を行った場合、毎月の返済額は 金利1.570%(2020年8月実行金利 諸経費別 表面金利)で

81,721円/月

の返済で、これが30年間変わらず続きます。

また、金融機関によっては、もっと低金利で借りることが可能になります。もしそれが可能なら、月々の返済はもっと少なくて済みます。

家賃の支払いが、これより高い物件に住んでいる場合などは、物件を上手に探し、さらに住宅ローン減税を上手に使うことで、もっと有利な条件で物件を購入することができるかもしれません。

マネーデザインができること

弊社が不動産のどこに強みを持っているか、それは他の不動産会社のように、まず物件ありきではなく、その方のライフデザインに寄り添うことからはじめます。

何に価値観を置いているのか、人生の目標は何か、一見すると不動産の購入に無関係のように感じるかもしれませんが、それが一番力点を置くところだと考えています。

従来の不動産会社の売り方、物件の進め方に不満をお持ちの方、お客様の側に寄り添い、買いたい物件と買える物件のベストミックスをご提案する、それがマネーデザインの存在価値なのです。

執筆者 中村 伸一
AFP 宅地建物取引士 日商簿記検定2級 証券外務員1種 生命保険募集人(シニアライフコンサルタント) 変額保険販売資格 高齢者住まいアドバイザー