50歳以上でも住宅ローンは組める?年齢の目安や男女で違いはある?

50代でも住宅ローンを組むことはできるのでしょうか。ここでは、住宅ローンを組む年齢の目安やおすすめの方法を解説します。さらには具体的なシミュレーション例もご紹介しますので、参考にしてみてください。

住宅ローンの審査 50歳ではどうなのか

50歳になって持ち家を考えることも、勿論あり得ます。例えば、今まで別に深い理由もなく賃貸で生活してきたが、今回の新型コロナウイルスを契機に、生活基盤の安定のため、また通勤前提とした自宅を考える必要がなくなったため、少し首都圏から離れた場所に、自宅を構えようと考えるなど、きっかけは様々かと思います。

では、50歳のタイミングで住宅を購入し、住宅ローンを組むのは無謀なことなのでしょうか。

住宅ローンのことだけを考えた場合、決して無謀なこととは言い切れません。

住宅ローンを組むときには、様々な審査条件があります。最も重要なのは、収入です。返済に耐えうる十分な資力があるかを見ます。

次に、返済期間と年齢です。何年かけて返済するつもりなのか、また完済時期はいつになるのか、といったことが審査要件となります。

年齢に関して、最も審査に通りやすい年齢はあるのでしょうか。一般的には30~40歳くらいが、住宅購入の頭金も溜まってきて、それなりの収入もあり、金融機関から見ても返済余力がありそうだとみられる年齢だと、思われる方が多いと思います。

住宅ローンは、金融機関との契約後、長期的かつ継続的な支払いが必要となる借入ですので、借り入れ時の最低年齢が、収入を得るであろう20歳以上とされていることはもちろん、借入開始の上限も決められています。

そのために、多くの金融機関が審査項目に借入開始年齢を採用しており、その年齢によっては長期間の住宅ローンが組めなくなるケースもあります。

しかし、驚くことに、金融機関によっては、借入開始時期が65歳から69歳程度もOKというところもありますが、通常75歳から80歳が完済完了年齢の上限となります。

しかし、行っている職業や資産残高などの条件次第で審査基準は変わり、様々な判断の元、審査の結果が異なります。

例えば、まだまだ働ける自営業と定年退職間近の会社員では、同じ年齢でも審査条件が異なります。さらに退職金で繰り上げ返済予定や勤めていた企業の規模などで、金融機関側が貸し出しやすい場合もあります。

その場合、ためらうことなく、まずは仮審査を申し込んで自分の借り入れられる金額を確認することが現実的です。

従って、50歳で住宅ローンの借り入れが難しいか、という質問には、ケースバイケースというのが答えになります。

独身女性が住宅ローンを組む場合

次に、50歳のシングルの女性が、住宅ローンを組むことは、難しいのでしょうか、見ていきましょう。

お金を貸す側である金融機関の立場から考えると、最も避けたいことが住宅ローンの滞納です。これは金融機関側の理屈であるのですが、万が一、そうなった場合には、貸倒引当金を計上する必要があります。これは、金融機関からすると正常債権から外れるという事になります。

ご存じの通り、借り側が支払う金利が、銀行の収入となる訳です。となるとこれだけの低金利ですので、銀行が得られる収益はとても低いのが現状です。

そのような状況下で、貸倒れが起きてしまうと、薄利多売の住宅ローンが何件も吹っ飛ぶダメージが出てきます。

これは、特に50歳独身女性に限らないことですが、そのような事態にならないよう金融機関は審査を行うのです。

逆に考えると、例え50歳独身女性であても、貸し倒れになりにくい属性の方であれば、全く問題なく借り入れができるという事です。

様々な住宅ローンをシミレーションしてみる

では、50歳前後の方々が、そのような住宅ローンになっていくのか、様々なシミュレーションを行ってみましょう。

例1

48歳単身女性、会社員、勤続年数20年

物件としては、中古マンションの1SLDKもしくは2DK程度が一般的な物件と仮定。

例えば、新耐震基準の中古マンションをリノベーション前提で購入する。

  • 物件価格 2,000万円
  • リノベーション費用 800万円
  • 諸経費 200万円
  • 総コスト 3,000万円
  • 頭金 500万円
  • 住宅ローン借入金額 2,500万円
  • 金利 1.1%(30年固定)
  • 返済期間 30年 78歳完済

この条件で計算しますと、毎月の返済額が81,563円(ボーナス併用無し) となります。安全と言われている収入の20%以内で抑える場合、必要年収は約490万円となります。

例2

55歳4人家族、会社員、勤続年数32年

物件としては、今回のコロナ禍によってリモートワークで対応できる、都心よりかなり離れた中古戸建を購入。物件の大きさは4LDKと仮定。

例えば、新耐震基準のリモートワーク可能な中古戸建を購入するつもり。

  • 物件価格 3,500万円
  • 諸経費 210万円
  • 総コスト 3,710万円
  • 頭金 1200万円
  • 住宅ローン借入金額 2,510万円
  • 金利 1.0%(20年固定)
  • 返済期間 20年 75歳完済

この条件で計算しますと、毎月の返済額が115,433円(ボーナス併用無し) となります。安全と言われている収入の20%以内で抑える場合、必要年収は693万円となります。

ただし、このケースでは、定年間近ですので、親子リレーローンなどを考えると、もう少し長く借入期間を取ることができる可能性が高まります。

例3

58歳2人家族、会社員、勤続年数36年

今回、子供たちも独立したので、物件のダウンサイジングを考えている。現在の郊外の一戸建ては住宅ローン完済している。売却した場合の物件価格は2,000万円。夫婦2人になったので、3LDKの都心に近い中古マンションに住み替えを考える。2,000万円+少し蓄えがあるので、500万円=2,500万円を頭金とする。

例えば、新耐震基準の都心の中古マンションを購入すると仮定。

  • 物件価格 3,000万円
  • 諸経費 210万円
  • 総コスト 3,210万円
  • 頭金 2,500万円
  • 住宅ローン借入金額 710万円
  • 金利 0.5%(変動金利)
  • 返済期間 10年 68歳完済

この条件で計算しますと、毎月の返済額が60,670円(ボーナス併用無し) となります。変動金利ですので、万が一の金利上昇に備えて、いつでも繰り上げ返済可能な状態を作っておくことが必要です。

以上、3つの例を挙げたうえで、それぞれの返済金額を計算してみました。

実際は、個人個人によってライフデザインが異なってきます。

マネーデザインでは、それぞれのご家庭や個人にあった資金シミュレーションを作成した上で、最適な物件をご紹介してまいります。

買いたい物件と買える物件のベストミックス、マネーザインの特徴です。

執筆者 中村 伸一
AFP 宅地建物取引士 日商簿記検定2級 証券外務員1種 生命保険募集人(シニアライフコンサルタント) 変額保険販売資格 高齢者住まいアドバイザー