年金で住宅ローンは組めるか  収入合算など基本的な考え方について解説

年金暮らしの場合、住宅ローンを組んで新居を購入するのは難しい傾向にあります。しかし、年金受給者だからといって、必ずしも住宅ローンを利用できないわけではありません。具体的にはどのような制限があり、どのように考える必要があるのか、見ていきましょう。

年金受給者も住宅ローンの利用は可能か

仕事を完全リタイアした後、収入が年金のみの方であっても、住宅ローンが全く利用できないわけではありません。年金収入のみでは利用できないとされている住宅ローンもありますが、借り入れ条件は金融機関ごとの住宅ローン商品によって異なります。「収入」の対象として年金が挙げられている住宅ローンもありますし、年金受給者専用の住宅ローンを設けている金融機関もあります。

住宅金融支援機構が提供するフラット35の場合は、公的年金等も「収入」の対象となります。さらに老齢年金だけでなく、遺族年金、障害年金も収入とみなされます。公的年金による収入のみの場合は、「公的年金収入」と記載されている「住民税課税証明書」と「住民税納税証明書」を提出することが必要です。

年齢、収入金額等によっては借りにくい

ただし、収入源が年金であることは問題でなくても、年金額や借入時の年齢などから、希望どおりの金額の借り入れができない可能性はあります。

住宅ローンの審査の際には、「返済比率」が確認されます。返済比率とは、年収に占める「すべての借り入れ」の年間合計返済額の割合のことをいいます。この「すべての借り入れ」には、借り入れ予定の住宅ローンのほか、その他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどを含みます。返済比率が金融機関の定める基準以下でなければ、借り入れは認められません。

特に、使っていないクレジットカードを複数枚所有している場合、カードローンを使用してない場合でも、枠として設定されていれば、あたかも借り入れ残高と同等にみなされる場合があります。

したがって、使っていないクレジットカードは住宅ローンを組む前に整理することをお勧めします。

フラット35の場合、年収400万円未満の場合の返済比率の基準は30%です。したがって、年金収入が200万円だった場合、金利1.5%、返済期間15年なら借入可能額は約800万円となります。借り換え目的での住宅ローン利用なら借入可能額が少なくても構わない場合もあるかもしれませんが、住宅ローンを中心に住宅購入の資金繰りを考える場合、少々厳しい金額ともいえます。

<表1【フラット35】の総返済負担率の基準>

年収 400万円未満 400万円以上
返済基準 30% 35%

(出典:住宅金融支援機構HPより筆者作成)

では、年収が公的年金の平均的な受給金額近辺の場合、毎月いくらくらいの返済金額まで借りることができるのでしょうか。

<表2 年収から試算した借入可能額>
・金利1.5% 元利均等返済の場合

公的年金収入 返済期間15年 返済期間10年
200万円 約800万円(5万円) 約550万円(5万円)
300万円 約1,200万円(7万5千円) 約798万円(7万5千円)

※(  )内は毎月返済額
※返済期間10年は、債務者もしくは連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合のみ適応
(返済金額は筆者試算)

このように借入時に年齢が高い場合は、設定できる返済期間が短くなります。

住宅ローンの多くの年齢要件は、借入時の年齢の上限が65歳~70歳くらい、完済時の年齢が75~80歳くらいです。仮に65歳でローンを借り入れた場合、完済年齢の上限まで返済を続けたとしても、返済期間は最長でも10~15年程度です。
同じ借り入れ額を同じ金利で借りた場合、返済期間が短いほど月々の返済額は大きくなりますから、毎月の返済可能額から考えると、希望通りの金額の借り入れは難しい場合が多くなります

<表3 返済期間による毎月返済額の違い>
・借入額1,200万円、金利1.5%、元利均等返済の場合

返済金額 毎月返済額 総返済額
10年 約10.8万円 約1,293万円
15年 約7.4万円 約1,341万円
20年 約5.8万円 約1,390万円

(返済金額は筆者算出)

以上の表からわかる通り、年金生活に入ってから希望通りの金額を住宅ローンで調達することは難しいことがわかります。

しかし、居住する場所にもよりますが、賃貸アパートの家賃と比較した場合、場合によっては、購入するという選択肢も全くないわけではありません。

また、「二世帯住宅を購入したい」「古くなった自宅のリフォーム・増改築が必要」などのケースで、かつ、家族やお子様などの協力が得られるのであれば、「収入合算」や「親子リレー返済」を検討されるのも一つの方法です。

家族との収入合算でローンを組む

借入人ご本人の年収だけでは、希望する金額の借り入れが難しい場合、「収入合算」によって借入額を増やすのも一方法です。収入合算とは、収入基準を満たせるかを審査する際、ご本人の収入と同居する配偶者やお子様などの収入を合わせて「収入」として審査してもらう方法です。

もちろん、収入合算によって借入額が増えれば、毎月の返済額も増えます。収入合算をした配偶者などが退職して収入が減った場合でも、返済できる金額を考えて、借入額を決める必要があります。この場合、綿密なライフプラン作成が有効な手段です。

なお、収入合算をする場合、【フラット35】では「連帯債務」となりますが、多くの金融機関では「連帯保証」とされます。収入合算によって家族がどんな場合に返済の責任を負うことになるのか、利用する場合にはよく確かめておきましょう。

連帯債務とは
1つの債務に対して、夫も妻も全額の債務を負うこと

連帯保証とは
夫のみが債務者であるが、夫が返済しないと、夫の返済能力に関わらず、妻は返済する責任を負うこと

二世帯住宅など親子リレーローンなら、親の年齢は制限されない

二世帯住宅を建築する場合などは、親子リレーローンの利用も考えられます。

親子リレーローンとは、親子で一つの住宅ローンを申し込み、二世帯に亘りリレー方式で住宅ローンを返済していく、というものです。

フラット35の親子リレー返済は、子に限らず孫、子や孫の配偶者を住宅ローンの後継者として連帯債務者に指定することもできます。

親子リレーローンのメリットは、契約者(親)の年齢制限がない(後継者である子の年齢には制限があります)ので、返済期間を長く取ることができます。また、親と子の収入合算もされるので、借入可能額も大きくなります。

また親子リレーローンは、子の住宅購入を支援したい親にも向いていると言えるでしょう。一例として、子が若くまだ年収が低いため借入れ希望金額に届かない場合など、親が子の住宅購入を支援する方法として親子リレーローンを利用することが考えられます。

一戸建ての二世帯住宅を考えている世帯は、使い勝手の良いローンといえます。

一方、親子リレーローンのデメリットは、契約者(親)と後継者(子)がともに債務者となるため、返済期間中は子が新たな住宅ローンを組むことが難しくなることです。

また親子リレーローンの返済期間中に相続が発生した(親が死亡した)場合には、返済中の物件は原則として親子リレー返済の「後継者」である子に所有権が移ります。その「後継者」である「子」に兄弟姉妹がいる場合には、相続財産の分配についてもめる可能性もあります。不動産が親から親子リレーローンを組んだ子供に相続されることになりますので、後を継ぐお子様だけでなく、お子様全員と話し合っておく必要があるでしょう。

まとめ

ここまで、年金だけで住宅ローンが借りられるか、見てきました。年金収入だけでも、条件を満たせば住宅ローンは利用でき、さらにご家族の協力があれば、希望する金額の借り入れができる可能性はあります。しかし、今後のセカンドライフを考えるうえで、住まいとライフスタイルの両立ができるのかをきちんと見ていくことが大切です。

住宅ローン利用を考える際には、自分だけでなくご家族全員が無理なく返済できる借入計画なのか、一度慎重に検討することが必要です。

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