未登記建物(家屋)を相続した際の対処法。 登記の進め方や放置リスクとは

不動産を相続する場合、相続登記という手続きを行います。しかし、相続登記をしようとしたところ、実は「不動産が登記されていなかった」と判明することがあるのです。今回は、相続した建物(家屋)が未登記だったらどのようにして対処すればよいのか説明します。

未登記建物の相続って?

今、あなたが住宅ローンを組み、土地を購入し、家屋を新築したとします。登記するのが当たり前だと思いますが、昭和40年代以前は、住宅ローンを使わずに不動産を購入する人が意外にいらっしゃいました。

住宅ローンを組む場合、登記は必須です。しかし、住宅ローンを組まず、銀行が担保を取る必要がない場合、登記をしなくても家は建てられます。当時は、登記費用がもったいない等の理由で登記しないままだった家屋が、数多くありました。私も以前、遺産分割協議を依頼された時に、未登記家屋を扱ったことがあります。

未登記のデメリット

では、家屋を登記しないとどんなデメリットがあるのでしょうか。不動産登記法164条では、不動産登記を怠ると過料10万円と規定されています。しかし、実際に支払いを求められた話は聞いたことがありません。

固定資産税は、市町村がいつの間にか建物の存在を把握し、家屋補充課税台帳(登記済み家屋は家屋課税台帳)をもとに課税します。

では一体いつデメリットが発生するのでしょうか。それは相続の時です。権利変動を公示できない、俗に言う名義変更ができない状態になります。そのような不動産は、他人に売却できないですよね。

未登記の場合、どう対処する

例えば相続が発生し、未登記の家をどうにかしよう、となった場合を考えてみましょう。

①登記のし直し
②建物を取り壊す
③未登記のまま相続人が住み続ける

の3パターンが考えられます。

私がご相談いただいたのは①のパターンのお客様でした。ご主人が亡くなり、相続人間で不動産を売却し換金して、それを分割することになり、『上記宅地上に存在する未登記家屋(家屋番号○○番)』という表現で遺産分割協議書を作成し、後に相続人は登記をして土地とともに売却しました。

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未登記建物相続 自分でやるには

あちこちのサイトを調べてみても分かりますが、法務局に相談すれば、登記の素人であってもやる気次第でどうにかなります。ただし慣れない方が行うと、必要に応じて法務局へ何回も足を運ぶことになり、根気よく作業する必要があります。

自分で登記をやってみました!という記事はネット上にたくさんあります。時間があり、書類作成は慣れている、という方はご自分で挑戦なさってみてはいかがですか?
今の法務局の担当の方々は、親切丁寧に教えてくれます

一方、時間に制約がある、このような登記に関してまったく経験がないなどで、業者に依頼するケースでは、土地家屋調査士と司法書士に業務を依頼するのが一般的です。

未登記建物を解体する場合

次に選択肢②の取り壊す場合、どのような点を注意する必要があるのでしょうか。

物理的に、解体業者に取り壊しを依頼するだけでなく、当該家屋を取り壊したことを市町村に報告する必要があります。この届出をしないまま放っておくと、翌年も家屋に対して固定資産税がそのまま課税されます。解体業者の押印がある『家屋滅失届出書』を忘れずに提出しましょう

未登記建物の相続税評価額はどのように算出されるか

未登記であっても固定資産税を納付している以上、類似の不動産物件価格をもとにした相続税路線価が算出されます。
公示価格の70%が固定資産税評価額、80%が相続税路線価とされます。

なお、相続税対策の一つである「小規模宅地等の特例」を使うとき、被相続人が相続人と同居していない場合、登記簿謄本の添付が必要となります。この制度は相続税対策には非常に効果が高いものですが、適用できる際の判断が難しいのも事実です。もしこの「小規模宅地の特例」を使う場合は、お近くの税務署または相続に詳しい税理士に相談されることをおすすめします。

まとめ

2021年2月10日、法制審議会(法相の諮問機関)は、相続や住所・氏名を変更したときに土地の登記を義務付ける法改正試案を答申しました。現在、全国の約2割の土地が所有者不明となっており、土地の有効活用が進まない要因となっています。それを解決するため、相続から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料を科すこととしました。

また、10年間遺産配分が未定となった場合、法定割合で分割するように民法や不動産登記法の改正が行われます。予定では今月改正案を閣議決定し、2023年度に施行する予定です。

今までは、土地の評価が低かったり、手続きが面倒だと感じたりした場合、多くの方が未登記のまま放置することが多かったのも事実です。今後は、相続後の未登記は許されない時代となってきます。

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