数次相続で中間省略はできる?相続登記を一括で済ませるための基礎知識

数次相続が発生した際、中間省略登記を行うことで、登記の手間や負担を軽減することはできるのでしょうか。数次登記の意味や相続の手順、必要書類などについても紹介します。

数次相続と中間省略登記とは

相続登記に行うときに、数次相続が発生するケースがあります。

このようなケースでは、ある条件を満たしていれば、中間省略登記という登記の回数を減らす手続きの利用が可能です。

登記の手間と費用を省くことができるため、利用できるなら中間省略登記の利用をおすすめします。

では、そもそも数次相続と中間省略登記とは、どういったものなのでしょうか。それぞれについて説明します。

数次相続とは

数次相続とは、被相続人が死亡したことで相続登記の手続きをすることになったが、手続きが完了していない間に相続人が死亡して、第2の相続手続きが開始したケースのことです。

例えば、ある家族で夫が死亡した際の法定相続人が妻と長男、長女のケースで、相続登記の手続きが終わらないうちに、長女が死亡して、長女の家族である夫と子どもが長女の法定相続人なるケースのことを指します。

このような場合は一次相続登記を行ってからの二次相続登記が必要です。

中間省略登記とは

中間省略登記とは、不動産の所有権がAからB、BからCのように移転している場合に、Aから直接Cに名義変更することです。

本来であれば、AからBの所有権移転登記とBからCの所有権移転登記を行うことが必要になります。この手順を省略することができるのが、中間省略登記です。

中間省略登記は、相続登記や売買でも条件を満たしておけば利用することができます。

数次相続登記で使用できる中間省略登記

では、数次相続が発生した場合に不動産の中間省略登記を行うことができるのでしょうか。

結論からいえば、数次相続による相続登記で中間省略が可能なケースは、中間が単独相続であるケースです。

つまり、相続人が2人以上いる場合は、原則として相続登記を複数行う必要があります。

しかし、例外として相続人が複数人いても中間省略登記が利用できるケースがあります。
それが以下の2つです。

  • 遺産分割協議において相続人の1人だけに不動産を相続させると決定したケース
  • 他の相続人が相続放棄をして、相続人が1人になったケース

このようなケースでも中間省略登記が利用できます。

中間省略登記が利用できれば、相続登記に必要な書類を集める手間や登録免許税などの費用も抑えることが可能です。そのため、中間省略登記が利用できる状況ならば、中間省略登記を行うことをおすすめします。

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数次相続登記に必要な書類と手順

先ほども紹介したように、数次相続とは被相続人が死亡した際、相続手続きが完了する前に相続人が亡くなり、次の相続が開始したことを指します。このときに登記を行う場合には、基本的に1回目の相続登記と2回目の相続登記を行うことが必要です。

では、数次相続登記はどういった手順で行い、どういった書類が必要なのでしょうか。

数次相続登記の手順

最初に相続人の確定を行います。

なぜなら、相続人が確定していないと、遺産分割協議が無効になるからです。

次に、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議は相続人全員で行う必要があり、遺産分割協議書に相続人全員の実印の捺印が必要です。

このときに作成する遺産分割協議書は、一次相続と二次相続をまとめて1枚の用紙にまとめるケースと複数に分けるケースがあります。1枚にまとめるよりも複数に分けるパターンのほうが見やすくわかりやすいため、おすすめです。

そして、最後に行うのが相続登記です。

法務局で一次相続の登記を行い、二次相続の登記を行っていきます。ただし、中間の相続人が1人の場合など中間省略登記が使用できるケースに該当しているなら、1回の相続登記でまとめて手続きを行うことが可能です。

数次相続登記に必要な書類

数次相続登記に必要な書類は以下の相続登記に必要な書類に加えて、二次相続の書類も必要になります。

まず、相続登記で必要な書類は以下の8つです。

  1. 相続人全員(一次相続)の印鑑証明書
  2. 相続人全員(一次相続)の戸籍謄本
  3. 被相続人の戸籍謄本
  4. 被相続人の住民票の除票
  5. 不動産を相続する人の住民票
  6. 不動産の固定資産評価証明書
  7. 遺産分割協議書(一次相続)
  8. 不動産の登記事項証明書

これらの書類に加えて、二次相続で必要な書類は以下です。

  • 相続人全員(二次次相続)の印鑑証明書
  • 相続人全員(二次相続)の戸籍謄本
  • 被相続人兼相続人の戸籍謄本
  • 被相続人兼相続人の住民票の除票
  • 遺産分割協議書(二次相続)

このように2回相続登記を行うため、上記のように大量の書類が必要となります。

数次相続登記の費用

数次相続登記の場合にかかる費用は、書類を揃えるための費用と登録免許税が必要です。

ちなみに、中間省略が利用できない場合には、一次相続登記と二次相続登記の2回分が必要となるため注意が必要です。そのようなケースでは必要な書類も増えるため、1万円〜4万円程度の費用が必要です。

書類ごとにかかる費用は以下の表です。

書類名 費用 取得場所
相続人全員の印鑑証明書 手数料1通300円 市区町村の役所
相続人全員の戸籍謄本 発行手数料1通450円 市区町村の役所
郵送料164〜280円
死亡した方の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本 発行手数料450円程度 市区町村の役所
発行手数料750円程度(除籍謄本)
郵送料164〜280円
死亡した方の住民票の除票(本籍地が載っているもの) 発行手数料1通300円程度 市区町村の役所
郵送料164〜280円
相続人の全員の住民票の写し 発行手数料1通300円程度 市区町村の役所
郵送料164〜280円
固定資産評価証明書 300円程度 市区町村の役所
遺産分割協議 なし 自分で作成
登記事項証明書 手数料480円〜600円 法務局

上記とは別に、登録免許税もかかります。

登記免許税とは、不動産登記を行うときにかかる税金です。

相続時の登録免許税は、以下の計算方法で計算ができます。

不動産の評価額×0.4%=登録免許税

なお、一次相続登記と二次相続登記の両方に登記免許税は必要になるため、注意が必要です。

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中間省略登記は相続不動産を売買でも利用できる?
相続不動産を売却する際は、中間省略登記を利用することはできません。

例えば、被相続人Aから相続人Bに相続した不動産をすぐに第3者Cに売り渡す場合などです。そのため、被相続人Aから相続人Bへの相続登記を終わらせてから、AからCへの所有権移転登記を行うことが必要になります。

相続不動産を売却するときの登記についてのポイント

先述したように、相続不動産を売却するためにはまず相続登記を完了させる必要があります。したがって、相続登記後に所有権移転登記を行うことが必要です。

所有権移転登記で必要な書類は次の書類になります。

名称 取得費用 取得場所
登記識別情報または登記済証   登記時に法務局が発行
印鑑登録証明書(発行後3カ月以内) ・1通300円程度
・郵送料164〜280円(往復の切手代)
・1通200円程度(コンビニ)
市区町村の役所
固定資産評価証明書 ・400円程度 市区町村の役所
代表者事項証明書または会社登記簿謄本 ・600円(窓口)
・500円(オンライン申請で送付)
・480円(オンライン申請で窓口受け取り)
法務局

また、所有権移転登記でも登録免許税がかかります。
売買の場合の登録免許税は次の計算式です。

不動産の評価額×2%=登録免許税

このように、所有権移転登記の手続きや費用がかかるため、注意が必要です。

不動産売買で中間省略登記できるケース

売買による中間省略登記ができる契約方法は2つあります。

  • 第3者のための契約
  • 買主の地位の譲渡

まず、第3者のための契約とは、AとBが売買契約を締結して、BがCと契約上の地位を譲渡することです。この場合は、Bは所有権を取得せずに、AからC直接所有権移転登記が可能になります。

一方で、買主の地位の譲渡とはAとBで売買契約を結び、BからCに買主たる地位の譲渡をすることです。

上記のケースで不動産売買を行う場合は、中間省略が可能です。

中間省略のメリット・デメリット

中間省略登記のメリットは次の3つです。

  • 登録免許税が節税できる
  • 不動産取得税の節税できる
  • 登記の手間がかからない

このように、中間省略登記をすることで、費用と手間がかかりません。

一方で、デメリットは次の2つです。

  • 最初の売主の登記名義が残るためリスクがある
  • 正しい取引経過が登記に反映されない

最初の売買が終わったあとも、売主の名義のままになるため、売主が他の買主と契約するといったリスクがあります。

上記のようなデメリットをしっかりと理解しておくことが重要です。

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