住宅ローン残債があっても住み替えたい! どんなリスクがある?

住宅ローン返済中の住宅から住み替える場合、いくつか注意すべきポイントがあります。今回は、残債のある家からの住み替えにおけるリスクと、計画的なマネープランの立て方について解説します。

ローン残債がある住宅からの住み替えは可能か

ローンを組んで住宅を購入したものの、状況が変わって家を住み替えたい、しかし住宅ローンが残っている場合、住み替えはできるのだろうか、住まいとお金の相談のなかで、このような相談が寄せられることも少なくありません。結論から申し上げますと「ローン残債がある場合でも、住宅の住み替えは可能」です。
ローンが残っている自宅から新居へ住み替える場合は、現在の自宅を売却してから、住み替え先を購入する流れが一般的です。しかし、現在の住宅を売却してもローンが残ってしまう場合もあります。さらに前の家のローン返済に加えて次に購入する家の購入資金が上乗せで必要となることも。金銭面の不安を解消して、状況にあった新居へスムーズに住み替えを行うために、住み替え時の住宅ローンについて理解しておきましょう。

住宅の住み替えとは

一言に「住み替え」と言っても条件は様々です。賃貸物件から賃貸物件へ移る場合や賃貸から購入したマイホームへ移る場合も「住み替え」です。しかしここでは「住宅ローンが残っている自宅からの新しい所有物件に住み替え」にポイントを絞ってご紹介します。

理想のタイミングで住み替えを叶える、住み替えローン
「現在の自宅を売却してもローンが残ってしまう」という状況もしばしばあります。この場合、新しく購入する自宅の購入資金と、現在残っている住宅ローンの完済のための資金の2つが必要となります。

ローン返済中の家を売却するには、

・ローンの残高(残債)よりも高く売却できること
・売却資金とローン残高の差額を現金で用意できること

といった条件が揃ってローンを完済できない限り、抵当権を抹消してもらえません。

ここで利用できるのが、住み替えローンです。住み替えローンでは、新しく購入する家の資金だけを借りる住宅ローンよりも多くの資金を借り入れられるので、残ってしまったローンの返却も同時に行うことができます。
自宅の売却資金を併せた自己資金だけでは、前の家のローンを完済できない。しかし、早く新居に住み替える必要があるからどうしよう・・・。そんな悩みに直面した場合は、住み替えローンを利用しましょう。ちなみに、過去の住宅ローンを返済しながら新居購入のローンを支払っていく状態のことを「ダブルローン」と呼びます。

新居が決まるまでの仮住まいへの引っ越しとなると二度手間になるので、新居を決めてから元々の自宅を手放したいところです。新居を購入してから元々の家を売却することを「買い先行」と言います。

買い先行の場合、前の自宅が売却できるまでの間、

・新居のローン返済
・前の家のローン返済 が二重で掛かる

つまりダブルローンの状態が続きます。

ダブルローンを組む場合、2軒分の住宅ローンを一定の期間かかえることになります。従って、通常のケースより厳しい条件が課されます。

ダブルローンを提供する金融機関によって条件の詳細は様々に異なりますので、慎重なマネープランを立てておきましょう。一般的には、潤沢な資金がない限り、ダブルローンでの住宅の住み替えは大きな負担となります。

ダブルローンではない、住み替えローンの選択肢

・今住んでいる自宅を売ってもローンを完済できない
・差額を自己資金で完済できる見込みもない

このような場合には、ダブルローンではなく住み替えローン(買い替えローン)を利用する選択肢もあります。

住み替えローンとは、売却代金では返しきれない前の家の残債分もまとめて借り入れられるローン制度です。

・ローンが二重状態にならない
・自己資金を使わずに買い替えができる

などのメリットがある一方で、

・前の家の残債を先送りしたに過ぎない
・年収など審査基準が厳しい
・借入額が大きくなる

などのリスクがあります。
また、住み替えローンの場合は売却が決まってから融資限度額が決定されるため、新居の購入にいくら程度使えるのか、それまでは予算が立てにくくなります。

さらに、前の家の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日とするため、売却が決まった後の新居探しに与えられる日数が限られます。できるだけスムーズに管理するため、売却と購入に係る不動産仲介は同じ会社へ依頼したほうが安心です。

住み替えに伴う資金計画は、不動産知識に強いファイナンシャルプランナーへ

住宅の住み替えをご検討の場合、現在の自宅の売却や借り入れ計画の試算についても、ファイナンシャルプランナーへご相談ください。一言にお金の知識と言っても幅広い分野がありますが、この場合は特に不動産関連の知識と実績に自信のあるマネーデザインへお任せください。どのような条件で住み替えをすると最も経済的負担を軽減できるのか、実績を積んだお金のプロの視点から、役立つご提案をさせていただきます。